城中村改造应该注意哪些法律问题?

发布日期:2019-04-08   浏览数:167

城中村改造应该注意哪些法律问题?

城中村改造所涉法律问题主要围绕政府、房地产开发商和村集体及村民三方主体展开。村民的主要利益诉求是:原有的土地、住房能否得到合理补偿,失房失地后如何安排就业、养老等。房地产开发商的主要利益诉求是:该类拆迁涉及利益复杂、变数多,过高的交易成本会使其在投资改造中的预期收益难以保障。政府的主要利益诉求是:尽力避免财政压力,保证市场、社会稳定。为了调合这三方面的利益纠纷,主要要从以下几方面着手:

(一)资金来源问题。改造资金来源采取“三点一线”进行筹集,“三点”即:由当地村集体经济拿出一部分自有资金或由村民共同筹集和筹措银行优惠贷款等;项目所在地方政府拿出一部分资金建设市政基础设施和公共配套设施;开发商支出大部分资金用于主体部分建设。“一线”是指将三者串连起来成立资金管理委员会,确定各方出资比例,在进行土地资产经营获利后按出资比例分红。

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(二)改造主体必须明确。“城中村”改造涉及到宅基地管理、户籍管理、计划生育等各项工作,由于村集体人员文化素质偏低,技术力量薄弱,加之固有的“小农”本位利益的原因,使其承担这一任务不具备统筹能力。同时,从政府的职能和角色看,也不宜包办拆迁、开发建设、安置和房屋出售等一切事务。因此,必须明确各个改造主体应有的权利和义务,该由开发商主导实施的,政府和村集体必须放开手脚,对于应该归属于政府和集体的义务,政府和集体不得推辞,务必各施其职,保证改造的顺利进行。

(三)利益分配问题。对于政府来说,城市发展的新动力和新空间是其合理利益和主要利益。“城中村”改造可以使城市发展获得新的动力和新的空间,推动经济、城市和社会发展。这是“城中村”改造的终极目标,也是政府的主要利益和合理利益目标。对于开发商来说,恰当的利润成分是其合理利益。“城中村”改造后的房地产售价普遍比原来偏高,但这并不主要来源于开发行为,而是取决于“城中村”优越的地理区位及由其带来的房地产的更快升值潜力。这部分利益主要应该由改造前这一区位的拥有者——“城中村”村民享有,开发商不能挤占村民的利益空间。对于村民来说,合理的安置和长期的社会保障是其主要利益。“城中村”改造可以使村民们改变现有的生产和生活方式,离开公共设施和基础设施不完善的村庄,村民们应该全面观察和考虑改造的成本和收益,把谋求合理的安置和长期的社会保障作为自己的主要谈判目标。

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(四)配套政策改革。户籍制度改革。在户籍制度方面放宽政策,取消原来不合理的户籍制度,一次性将改造完毕的“城中村”村民转变为城市居民,并在法律上以证书的形式给予保障,使“城中村”村民变成真正意义上的城市居民,享受城市居民的待遇。社会公共制度的改革。社会公共制度包括教育、医疗、社会保障制度等。政府要出台相关的法律法规,将“城中村”村民统一纳入城市管理后,相关的社会公共制度也随之一起由城市专职部门统一协调。土地制度改革。将“城中村”集体土地全部转为国有,其土地使用权不变,原有集体使用的土地和房产归转制后的股份企业所有,原村民宅基地改为国有房地产,实行变更登记、核发“国有土地使用权证”和“国有房地产证”。村民就业改革。制定相关的政策措施,筹集资金对村民进行教育培训,对自主创业提供扶持,引导村民走自食其力、自主创业的道路,实现村民生存方式的转变。